부동산 대란 (2017,18)

미국이 금리인상을 단행할 경우 한국은행도 시차를 두고 금리를 올릴 가능성이 크다. 가장 큰 이유는 미국 채권금리 인상으로 국내의 외국인투자자가 빠져나갈 위험성을 차단하기 위해서다. 금융당국 고위관계자는 “과거에는 미국이 금리를 인상하면 곧바로 우리가 뒤따라야 했지만 지금은 외환보유액이 충분해 시차를 둘 수 있다”며 “금리인상 시점에 대해서는 많은 의견이 있지만 국내경기 상황에 맞춰 최대한 늦추는 것이 가능하다”고 말했다. 

. 대출금리가 오르면 주택수요가 줄어드는 데다 연체나 채무불이행으로 담보가 경매처분되면 집값이 폭락할 가능성도 배제할 수 없다. 

 박근혜정부가 출범한 이후 재건축 가능연한 축소, 취득세 감면, 양도세 완화, 주택담보대출 한도상향 등 셀 수 없이 많은 부동산부양책이 나왔다. 하지만 지난 11월3일 정부는 아파트 청약자격을 강화하고 투기과열지역의 분양권 전매를 제한하는 등 부동산규제책을 내놨다. 정부의 부동산정책 기조가 바뀐 것이다. 

내년 대선에서 이 같은 흐름이 지속되면 부동산시장은 더 큰 정책변수를 맞게 된다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “내년 대선은 부동산경기 부양에 도움이 되지 못할 것”이라며 “어젠다가 주택경기 부양보다 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소에 쏠리면서 시장 압력이 존재한다”고 말했다.

수출이 감소하면 내수가 경기를 지탱해야 하는데 현재 내수산업에서 건설부문이 차지하는 비중이 50%를 넘는다. 특히 부동산시장은 경기영향을 가장 많이 받는 영역 중 하나인 데다 고용시장 불안, 가계소득 감소 등이 주택수요에 직접적인 영향을 줄 수 있다. 

그러나 한편에서는 트럼프 당선인이 국내 부동산시장에 단기적으로 미칠 영향이 크지 않다는 시각도 있다. 주식시장과 투자시장이 위축될수록 부동산은 비교적 ‘안전자산’으로 분류되기 때문이다.

분양받은 후 입주하지 못하는 미입주사태도 주택시장의 뇌관이다. 미입주사태는 미분양으로 아파트값이 떨어지면 기존 분양자가 반발해 입주를 거부하거나 은행이 대출한도를 줄이는 경우 발생한다. 이를테면 계약금이 3억원인데 은행이 담보가치를 2억원으로 감정하면 분양자가 부족한 잔금을 치르지 못해 입주를 포기하는 것이다. 2008년 글로벌금융위기 당시 서울 강남 재건축시장에서는 조합원이 추가분담금을 내지 못해 대량의 ‘급매물’이 발생했다.

입주 시점에 이르러 분양자가 잔금을 치르지 못하면 한꺼번에 많은 매물이 나와 집값 하락이 불가피해진다. 또 대출을 받았더라도 집값 하락으로 담보가치가 떨어져 은행이 금리를 올리거나 원금상환을 요구할 경우 대출이 부실화된다. 부동산시장 관계자는 “미분양은 집값 하락의 원인이 되기도 하지만 건설사의 손해가 더 큰 반면 미입주사태는 시장에 즉시 충격을 주는 요인”이라며 “미입주사태가 벌어지면 매물이 쏟아지고 집값이 떨어질 것”이라고 우려했다.